Herzlich Willkommen auf dem IVTH-Blog
Haben Sie eine Frage zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietvertrag, WEG oder Sondereigentum, dann lassen Sie uns diese zukommen. Wir werden versuchen, diese zu beantworten.
Senden Sie uns eine E-Mail an post@ivth-hausverwaltung.de.
Wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen. Dabei bitten wir Sie, unsere
Blogregeln zu beachten – für einen fairen Dialog und respektvollen
Umgang miteinander.
WEG- und Mietverwaltung
Kaution , Mietsicherheit, Bürgschaft...
Was ist eine Mietkaution?
Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt wird. Damit sollen zukünftige Mietschäden abgesichert werden.
Vertragliche Vereinbarung
Die Hinterlegung einer Mietkaution gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, hat der Vermieter somit keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen muss. Somit muss Sie ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.
Kautionshöhe
Wenn die Vertragsparteien eine Kaution vereinbart haben, darf sie die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten – hierbei spricht man von der Kaltmiete ohne Nebenkosten. Es wird lediglich der Höchstbetrag durch die Regelung - § 551 BGB- geregelt, somit ist auch eine niedrigere Summe erlaubt. Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten Kaution, muss der Mieter, den zu hohen Betrag nicht zahlen. Hat er bereits zu viel gezahlt, liegt eine Übersicherung vor und er darf den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Auch während der Mietzeit kann sich die Kautionshöhe durch Mieterhöhung oder Mietminderungen nicht verändern.
Kautionszahlung
Wenn eine Kaution vereinbart werden soll, ist die Zahlung zum Beginn des Mietvertrages fällig.
§ 551 BGB Absatz 2: Ratenzahlung der Mietkaution
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Wie man daraus ableiten kann, ist somit eine Ratenzahlung der Kaution möglich.
Anlage der Kaution
Die Vermieter in Deutschland sind laut Mietrecht verpflichtet, die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen.
§ 551 BGB Absatz 3: Anlage der Mietkaution
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Das heißt:
- Die Kaution muss strikt von dem übrigen Vermögen des Vermieters auf einem insolvensicherer Kaution Konto oder Kautionssparbuch angelegt werden.
- Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut zum gleichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden.
- Die Kaution kann auch als Spareinlage auf den Namen des Vermieters bzw. Ihren Namen (Sparbuch) bei gleichzeitiger Verpfändung an den Vermieter hinterlegt sein. Diese Entscheidung steht dem Vermieter frei.
Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu, werden zur Mietkautionssumme addiert und auch von ihm durch den Zinsabschlag versteuert. Über ihre Höhe erhält der Mieter eine Steuerbescheinigung, die er wiederum auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Der Vermieter muss dem Mieter den Stand der Verzinsung regelmäßig mitteilen, was für ihn einen gewissen Aufwand bedeutet.
Der Vermieter ist verpflichtet, sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten, andernfalls kann man ihm unter Umständen Untreue, gemäß § 266 StGB, vorgeworfen werden, was ein Straftatbestand ist.
Unterschiedliche Arten der Mietkaution
Die Mieter haben unterschiedliche Möglichkeiten, abweichend von § 551 Abs. 3 BGB, um ihre Mietkaution zu hinterlegen.
- Treuhandkonto
- Sparbuch
- Bausparvertrag
- Mietkautionsdepot
- Tagesanleihe
- Private Mietbürgschaft
- Mietkautionsversicherung
- Bankbürgschaft
Rückzahlung von Kaution
Grundsätzlich ist die Rückzahlung der Mietkaution durch die vertragsgemäße Übergabe der Mietwohnung zur Auszahlung fällig. In der Praxis erfolgt die Rückzahlung selten nach der Vertragsbeendigung. Die basiert darauf, dass dem Vermieter eine „angemessene Frist“ von bis zu 12 Monaten zusteht, um genau prüfen zu können ob und welche Ansprüche dem Mieter gegenüber noch bestehen. Das können:
- Offene Zahlungen aus Nebenkosten, die noch nicht abgerechnet wurden,
- Vereinbarte und durch den Mieter nicht umgesetzte Schönheitsreparaturen, oder
- Mietschulden sein.
